土地活用・資産活用のよくある質問(Q&A)／福岡 糸島（前原市、志摩、二丈）の住宅情報・不動産ならセンチュリー21三愛地建

センチュリー21三愛地建では、これまで数多くの土地活用・資産活用をお手伝いさせていただきました。これから土地活用・資産活用をご検討されておられるお客様向けに、よくあるご質問と回答を掲載しております。

売買の時にかかる仲介手数料の計算方法は？

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賃貸アパート・マンションの家賃ってどのようにしてきめるの？

物件の現況と周辺物件との比較などから、最適な家賃を提案いたします。具体的には役所や近隣の情報から、周辺の都市計画の決定・実施状況や工場や学校などの新設・転出の予定など、需要に影響を及ぼす情報を収集します。 そのほか、重点的に調査検討する項目としては、「周辺環境」「間取り」「広さ」「駅までの距離」「仕様・設備」などがあります。以上の事項を総合的に検討し、現状の賃貸需要とのバランスを考えて決定します。 ただ、最後に判断するのはオーナー様自身です。

うちの土地を駐車場にしたいけど、何台くらい収容できるの？

駐車場の収容台数については、通常１台につき約６坪を目安にしております。これは自動車の駐車スペースと、駐車場内の車路として必要なスペースも含まれています。 【例】約30坪の広さの土地を駐車場にしようとした場合、５台の駐車スペースがとれることになります。 ただし、駐車場の場合は、間口の広さ（接道）によっても収容台数は変わってくるので、道路に接した面が広いほうが、駐車スペースがとれる駐車場になります。

定期借家権ってなに？

定期借家権は、契約期間が満了すると法定更新されることなく借家契約が完了する、期限付きの借家権です。（2000年3月1日施行） 定期借家契約をすることで、正当事由や立退料の支払いが無くても建物を返してもらえます。住宅だけでなく店舗・事務所にも適用されます。 貸し主にとって、借家契約の期限が限定されることは、不良入居者、家賃の改定、建て替え、売却などで、さまざまなメリットが生まれます。定期借家権をどう活用するかが、これからの賃貸経営のポイントになります。

部屋を借りる場合の初期費用はどれくらい？

賃貸住宅に入居するには、およそ家賃の約６ヵ月が必要と言われています。 その内訳は、敷金が３〜４ヵ月、仲介手数料が１.０５ヵ月（消費税を含む）、前家賃（＝入居を開始する月の家賃）が１ヵ月です。もっとも、仲介手数料が不要の物件もありますから、約６ヵ月というのはあくまで目安と考えてください。 また、火災保険や引越し費用や家具の購入費用も含めると、実際にかかる費用は６ヵ月より多いとも言えます。できるだけ余裕を持って予算を組んでおく必要があります。

広告に書いてある駅からの時間はどうやって決めているのですか？

地図上の直線距離を測り、８０ﾒｰﾄﾙあたりを約１分として計算しています。 成人男性が歩く平均速度から　８０ﾒｰﾄﾙあたり１分にしていますので、女性やお子様連れの場合、表示時間より時間がかかることもあります。また、実際に道なりに歩くと１〜２割り増しになるのが普通です

広さの単位（坪、帖、�u）の関係は？

１坪＝２畳（帖）になります。 ○�u×０．３０２５＝○坪　に換算できます。

部屋の方向はどこを基準に表示されていますか？

通常はバルコニーの面している方向が基準になります。バルコニーが２面ある場合は広いバルコニーの面している方向になります。

間取り図の略記号の意味はなんですか？

L　　→　　リビング D　　→　　ダイニング K　　→　　キッチン S　　→　　サービスルーム P.S　→　　パイプスペース UB　→　　ユニットバス MB　→　　メーターボックス

「DK」と「LDK」と「ワンルーム」と「１K」の違いは？

DKとLDKはどちらも、台所と居間兼食堂のお部屋となりますが、一般的に１０帖以上あるとLD＝リビングダイニングとなり、１０帖以下だとD＝ダイニングと呼ばれる事が多いようです。もちろんリビング、ダイニング、キッチンがそれぞれ独立している場合もあります。 ワンルームはキッチンが小さめで部屋の中にあり、１Kはキッチンが通常サイズで仕切りやドアで居室部屋から独立しています。

バルコニーとベランダの違いは？

実際にはあまり区別せずに使われていますが、バルコニーは屋根や上層部のないオープンタイプのもの、ベランダは上に屋根や上層階のあるものを指し、マンションの殆どはベランダということになります。 しかし、ベランダには公団や団地のイメージがあるようで最近ではバルコニーと表記される事が多くなっています。

アパートとマンションの違いは何？

マンションとは、一般的に、３階建て以上で鉄筋コンクリート構造の物件を指します。またアパートは、２階建てで、木造や軽量鉄骨構造の物件を指します。 家賃相場から見ると、アパートはマンションよりも２割程度安いと言えます。 しかし建物構造が違うので、一般的にアパートは、マンションよりも防音性が劣るのが欠点です。騒音が気になる場合はマンションを選ぶ方がよいでしょう。 なお最近では、２階建ての物件でも、コンクリート構造（気泡コンクリートなど）を用いた物件が出できました。この場合はマンションに近い防音性があります。

地番と住所の違いは？

よく法務局で、住所から土地を調べようとする人がいます。 必ず、法務局の担当者から『地番を教えてください』といわれます。 親切な担当者だと、住居表示実施に伴う新旧対照表を見たり、 それがなければ、ブルーマップ（住宅地図に地番が記載されたもの、信頼性は低い）で見当をつけてから、登記簿を見て教えてくれたりもします。 住所（住居表示）は、建物各戸ごとにつけられた番号です。ですから、駐車場にはつきません。 地番は、土地、１筆ごとにつけられます。一軒の家に地番が複数あったりします。字（あざ）がつくような田舎の古い家は、地番と住所が同じことが多いです。

複数の業者に同じ物件があるのはなぜですか？

貸主が同時に何件もの不動産会社に依頼していたり、不動産会社間のネットワークを通じて情報を交換していたり、提携等の協力をしているためです。

免許番号で会社の内容がわかるのですか？

宅地建物取引業免許の（１）や（２）といったカッコ書きの番号は、免許の更新回数を表しますので、営業期間がわかります。平成８年までは３年に１回の更新、平成９年以降は５年毎の更新となっていますので、（１）は新規〜３年未満、（２）は３年以上６年未満の会社となります。現在は（１２）が最高です。 しかし、この番号は営業期間がわかるだけですので、会社の良し悪しの内容までは分かりません。

登記情報提供サービスってなに？

インターネットで不動産や商業・法人の登記情報を見ることができるサービスです。手数料は高いですが、法務局へ行くより交通費や時間を考えれば利用する価値はあります。 サービスを利用するには、あらかじめ利用者登録が必要です。 注： 印刷できますが法的証明力はありませんので、 登記簿謄本や登記事項証明書の代用にはなりません。 ・ 初期登録費用（消費税込み） 個人利用者：３００円 法人利用者：７４０円 ・ 利用料金（消費税込み） 不動産登記情報（全部事項請求） １件：９８０円 不動産登記情報（所有者事項請求） １件：４７０円 ・ 利用時間 法務局の業務時間内でしか利用できません。 （8:30〜17:00　土・日・祝祭休み） ・ 公図、地積測量図等の図面情報はサービスの対象外です。

家を購入する場合の用意する頭金はどれほどか？

マイホ−ムは非常に高価な買い物ですから、手持資金で全額支払える人は滅多にいません。当然、不足分は住宅ロ−ンを利用することになります。マイホ−ムの購入を決断したならば、準備できる頭金（自己資金）と自分の支払い能力からみた住宅ロ−ンの総額を把握することが必要です。この金額が掴めれば、 購入できるマイホ−ムの総額が自ずと決まります。 住宅購入後もゆとりある生活を営むには、購入価格の２０〜３０％程度の頭金を用意しておきたいものです。 それと意外とかかるのがその他諸経費です。引渡しを受けて自己名義の登記をする際には、登録免許税や司法書士等への報酬が必要です。住宅ロ−ン利用に際し、連帯保証人を立てる代わりに住宅ロ−ン保証を頼めば、ローン保証料が必要になる場合もあります。引越しにも相応な費用が必要となります。諸費用は購入する住宅などの条件によって異なりますが、一般的に住宅価格の５〜８％程度と言われています。

建ぺい率・容積率って何ですか？

建ぺい率とは… 建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。 つまり、敷地に建築物を建てる場合、その敷地面積に対して建築物を建てることのできる面積の割合は、最高でどのくらいかということです。 容積率とは… 延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。 延べ面積は延べ床面積ともいい、建築物の(各階の)床面積の総計を意味します。 つまり、容積率とは、その敷地に何階建ての家を建てられるかを表しているの です。 注： 用途地域は、都市計画区域内に設けられるものであるため、都市計画区域外においては建ぺい率・容積率の制限はない事に注意しましょう。

所有する農地を売却するには、どのような手続きが必要ですか？

農地として売買するのか、農地以外への転用目的で売買するのかで変わってきます。 【農地としての売買】 売買契約の前に当事者双方が農業委員会に申請し、許可を受けなければなりません。買い主の住所が農地の所在する市町村外にあるときは、農業委員会を経由して都道府県知事の許可が必要になります。 【転用目的の売買】 売買契約の前に当事者双方が農業委員会を経由して都道府県知事に申請し、許可を受けなければなりません。４ｈa超の農地の場合は、農林水産大臣の許可が必要になります。ただし、市街化区域内の農家の場合は、あらかじめ農業委員会に届け出すればよく、許可を受ける必要はありません。

フラット３５とは？

住宅金融公庫が金利変動リスクを回避させるため民間金融機関の住宅ローン債権を買い取り 証券化し、長期に低金利の安定を図ろうと考えた融資制度です。 内容は、 最長３５年の返済期間でなおかつ融資実行時の金利が返済期間中変わらず、毎回の返済額が確定する固定タイプですから将来にわたり、健全なライフプランを展望できます。 融資額は１００万以上８，０００万円以下。ただし、購入費の８割以内。 ほかにも、保証料・繰り上げ返済手数料もかからないなどいろんなメリットがあります。 融資を受けるには、どんな資格があればよいか、 　・安定収入がある申し込み時７０才未満の人。　 　・住宅ローン、またはその他のローンの返済額に占める割合が一定の基準を満たしていること 　・自己住宅用又は親族居住用の住宅を購入する人。（セカンドハウスも可） どんな住宅を購入する時につかえるのか、 　・マンションなどの共同住宅は３０�u以上 　・一戸建てなどは床面積が７０�u以上で上限はありません。 　・住宅金融公庫の技術基準に適合した住宅。

家を建てられないセットバックって？ セットバックを要する物件ということで、将来家を建て替える時にその部分には建てられないとのこと、どうして？

敷地は幅員4ｍ以上の道路に接していなければならないのが原則ですが、例外として４ｍ未満であってもいい場合があります。 このような道路は、「２項道路」とか「みなし道路」といわれています。この場合、原則として道路の中心線から２ｍ後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界線とみなされます。 セットバック部分は、道路として取り扱われますから、建て替えなどの際にはその部分は、建ぺい率や容積率の基礎数値から除外されます。不動産広告では、セットバックを要する場合はその旨を表示しセットバック部分の面積が概ね10％以上になる場合は、その面積まで表示することにしています。

中国の不動産は日本人でも買えるの？

個人でも法人でも外国人でも一部の不動産を除いて、自由に売買できますし、名義も日本人名義で登記できます。特に最近になって、商業用不動産も外国人の名義で買えるようになりました。

日本と中国で大きく異なる不動産事業とはどんなことがありますか？

１. まず大きく異なるのは、土地は原則として国有か集団所有です。 ５０〜７０年の使用期限があります。建物は所有権がありますが土地は期限付き使用権を有するにすぎないことになります。しかし、土地と建築物は実質的に一体化して不可分であるため、それほど気にすることはないと思います。 ２. 日本のような占有面積という認識はなく、廊下やエレベーターホールなどの共有部分を各部屋に比例按分した面積を加算した建築面積が、売買金額や賃貸料の基準の面積となりますから注意が必要です。 ３. 中古物件については、税金、登記料、仲介料等の不動産売買における諸経費の負担が取引ごとに交渉次第で異なり、例えば買い手がすべての経費を負担する場合もあるし、売手、買手が応分の負担をする場合もあります。 注： 取引相手が中国人の場合には日本での常識では理解しにくい所もありま すので、現地の事情に詳しい仲介業者にまかせたほうが無難です。

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